Խորհուրդներ Հայաստանի անշարժ գույքի ոլորտում ներդրողների համար

Ներդրումներ կատարելը ֆինանսական կապիտալի և դրամական հոսքերի ստեղծման լավագույն միջոցներից է, իսկ անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումը՝ ամենահուսալի միջոցը: Ի տարբերություն արժեթղթերի շուկայի, անշարժ գույքի ոլորտն ավելի կանխատեսելի է. որպես կանոն ինֆլյացիայի արդյունքում շինությունների գները բարձրանում են: Եվ միայն ճգնաժամերի ընթացքում են լինում որոշակի գնիջեցումներ, որոնք սովորաբար փոխհատուցվում են: Բայց միևնույն ժամանակ, անշարժ գույքի գնումն ու սեփականաշնորհումը շատ ավելի բարդ է, քան արժեթղթերում ու պարտատոմսերում ներդրումներ կատարելը:

Հայաստանի անշարժ գույք

Վերջին 50 տարիների ընթացքում աշխարհում անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումները դինամիկ աճում են: Հայաստանում նույնպես նկատվում է աշխուժություն այս ոլորտում: Այսպես, 2018 թ. 3-րդ եռամսյակում hանրապետությունում գրանցվել է 40 հազար գործարք։ Նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ գործարքներն աճել են 9.4 %-ով, իսկ 2018թ․ 2-րդ եռամսյակի համեմատ՝ 0.2 %-ով: Աճի ցուցիչի ամենամեծ բաժինը անշարժ գույքի առաջնային շուկայինն է կամ նորակառույցներինը, և դա նկատելի է ամենաշատը մայրաքաղաք Երևանում: Սա նշանակում է, որ ներդրման ակտիվություն է նկատվում՝ հատկապես տեղական ներդրողների շրջանում: Կառուցապատման ոլորտում ևս ավելացել են օտարերկրյա ներդրումները։

Ներդրումային գործունեություն իրականացնելիս պետք է հաշվի առնել մի շարք հանգամանքներ և գործել խելամտորեն: Անշարժ գույքի յուրաքանչյուր տեսակ ունի իր առանձնահատկությունները, և ներդրումներն էլ, բնականաբար, տարբեր մոտեցումներ են պահանջում։ Ներկայացնենք դրանցից 4-ը:

Ներդրումներ բնակելի անշարժ գույքի մեջ

Այս ոլորտում հիմնականում լոկալ փոքր նախագծեր են իրականացվում: Օրինակ՝ փորձառու ներդրողները, ովքեր գիտեն բնակարանների թաքնված լիկվիդայնության մասին, մատչելի գնով ձեռք են բերում բարձր պահանջարկ ունեցող բնակարան՝ հետագայում վաճառելու կամ վարձակալությամբ տալու նպատակով: Նրանք բնակարանին ապրանքային տեսք են տալիս, մեծացնում լիկվիդայնությունը և մոտ 20% ավելի գնով վաճառում կամ հանձնում վարձակալության՝ երկարաժամկետ (տարեկան 7-9 % միջին եկամտաբերությամբ Երևանի կենտրոնում) կամ օրավարձով (տարեկան 14-17 % եկամտաբերությամբ):

Պետք է հաշվի առնել, որ վարձակալությամբ տրված բնակարանները որքան փոքր են և ճիշտ օգտագործված, այնքան մեծ է դրանց եկամտաբերությունը: Դրանք հին բնակֆոնդի ստալինյան կամ պանելային շենքերի 1 սենյականոց բնակարաններն են, որոնք դառնում են 2 սենյակ և տրվում են վարձակալությամբ 2 սենյականոց բնակարանի գնով:

Հայաստանի անշարժ գույք

Ներդրում կատարելիս շատ կարևոր է ճիշտ ռիելթորի ընտրությունը, ով բոլոր կետերով կներկայացնի յուրաքանչյուր մանրուք՝ սկսած բնակարանի գնահատումից մինչև դրա վաճառքի կամ վարձակալության արժեքները:

Ներդրումներ անշարժ գույքի կառուցապատման մեջ

Անշարժ գույքի կառուցապատման ոլորտում ներդրումը ամենաեկամտաբեր բիզնեսներից է համարվում: Սա կապված է այն հանգամանքի հետ, որ ներկայումս հայաստանյան շուկայում կառուցապատող ընկերություններին անուղղակիորեն աջակցում է պետությունը՝ «Եկամտային հարկի վերադարձի» մասին օրենքի շրջանակներում: Կառուցապատողը գնում է հողատարածք, կառուցում բնակելի շենք և վաճառում բնակարաններ: Նույն օրենքի շրջանակներում պետությունը ապահովում է գնորդներ՝ խրախուսելով ձեռք բերել բնակարան տվյալ կառուցուպատողից եկամտային հարկերը վերադարձնելու և հիփոթեքային վարկի տոկոսների մարմանը ուղղելու պայմանով:

Սա շատ գրավիչ է թե՛ կառուցապատողի և թե՛ գնորդի համար, ինչի շնորհիվ էլ շուկայում լուրջ պահանջարկ է ապահովվում: Բացի կառուցապատող ընկերություններից և գնորդներից, շահագրգիռ են նաև բանկերը, որոնք ներկայացնում են հիփոթեքի լավ պայմաններ, ստեղծվում է մրցակցություն, ու արդյունքում իջնում են տոկոսադրույքները:

Ներդրումներ կոմերցիոն անշարժ գույքի մեջ

Երբ խոսում ենք անշարժ գույքի կառուցապատման զարգացման մասին, պետք է հաշվի առնել, որ դա միտված է որոշ տեղերում ստեղծելու, իսկ որոշ տեղերում էլ՝ ավելի մեծացնելու կոմերցիոն անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկը:

Եթե որպես օրինակ դիտարկենք ոչ թե մեկ շենք, այլ մի ամբողջ թաղամաս, հետևաբար այդ թաղամասի բնակիչների համար նաև կոմերցիոն անշարժ գույքի տարածքներ ստեղծելու անհրաժեշտություն է առաջանում: Բնականաբար յուրաքանչյուր նոր թաղամասում, նորակառույց շենքի շրջակայքում կավելանա խանութների և այլ հաստատությունների, հետևաբար նաև կոմերցիոն տարածքների պահանջարկը:

Այսօր բոլորին քաջ հայտնի է, որ Երևանում ամենաբարձր եկամտաբերությունն ունեն Հյուսիսային պողոտան, Կասկադը և Աբովյան փողոցը: Սակայն դա չի նշանակում, որ այլ թաղամասերում կոմերցիոն տարածքների ստեղծման, ավելացման և կառուցապատման մեջ ներդրումների անհրաժեշտություն չկա։ Այս խնդիրը փոխկապակցված է ստորև ներկայացվող կետի՝ անշարժ գույքի կառավարման հետ: Տեսնենք, թե ինչպես:

Անշարժ գույքի կառավարում

Անշարժ գույքի կառավարումը հետաքրքիր գործընթաց է, որովհետև շատ հայտնի համայնքներից բացի կան այլ տեսակի անշարժ գույքեր` ոչ միայն բնակելի թաղամասեր, այլև արտադրական տարածքներ, հողակտորներ, որոնք կառավարման խնդիր ունեն: Օրինակ՝ արտադրական խոշոր զանգվածում կան մեծ կառույցներ, որոնք տարիներ շարունակ բարձիթողի վիճակում են, եթե փոքր-ինչ ներդրում և ստեղծագործ մտածելակերպ ցուցաբերվի, դրանք կարող են դառնալ յուրահատուկ հաստատություններ:

Մեծ թվով ազատ հողատարածքներ կան նաև միջպետական ճանապարհներին: Այս դեպքում պետք է վերլուծություն կատարել և ստանդարտ գազալցակայաններից կամ բենզալցակայաններից բացի խանութներ, սննդի մեծ կետեր, բիստրոներ, սուպերմարկետներ, պանդոկներ կամ նմանատիպ այլ հաստատություններ կառուցել: Այժմ դրանց կարիքը կա և տուրիզմի զարգացմանը զուգընթաց շուկան շարժվում է այդ ուղղությամբ։ Թե՛ օտարերկրացիները, թե՛ տեղացիները ունեն բավականին գումար, որպեսզի որևէ տարածք վարձակալության տալու տարբերակից բացի, մտածեն անշարժ գույքի ձեռքբերման ու կառավարման այլ, ավելի հետաքրքիր տարբերակների մասին:

Այս դեպքում նույնպես պետք է դիմել ռիելթորի օգնությանը, ով ոչ միայն խորհրդատվություն կտրամադրի, այլև քայլ առ քայլ կուղղորդի, կհուշի՝ ինչի վերածել գնված անշարժ գույքը, որը միաժամանակ կլինի նոր, հետաքրքիր ու եկամտաբեր բիզնես։

Կարդալ ավելին

Ինչպե՞ս գնել սեփական տուն

Հիփոթեքային վարկի ձեվակերպումը Հայաստանում 2019 թ.

Առաջին ու վերջին հարկերի բնակարաններ․թերություններ, առավելություններ և գներ