Խորհուրդներ Հայաստանի անշարժ գույքի ոլորտում ներդրողների համար

Ներդրումներ կատարելը ֆինանսական կապիտալի և դրամական հոսքերի ստեղծման լավագույն միջոցներից է, իսկ անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումը՝ ամենահուսալի միջոցը: Ի տարբերություն արժեթղթերի շուկայի, անշարժ գույքի ոլորտն ավելի կանխատեսելի է. որպես կանոն ինֆլյացիայի արդյունքում շինությունների գները բարձրանում են: Եվ միայն ճգնաժամերի ընթացքում են լինում որոշակի գնիջեցումներ, որոնք սովորաբար փոխհատուցվում են: Բայց միևնույն ժամանակ, անշարժ գույքի գնումն ու սեփականաշնորհումը շատ ավելի բարդ է, քան արժեթղթերում ու պարտատոմսերում ներդրումներ կատարելը:

Վերջին 50 տարիների ընթացքում աշխարհում անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումները դինամիկ աճում են: Հայաստանում նույնպես նկատվում է աշխուժություն այս ոլորտում: Այսպես, 2018 թ. 3-րդ եռամսյակում hանրապետությունում գրանցվել է 40 հազար գործարք։ Նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ գործարքներն աճել են 9.4 %-ով, իսկ 2018թ․ 2-րդ եռամսյակի համեմատ՝ 0.2 %-ով: Աճի ցուցիչի ամենամեծ բաժինը անշարժ գույքի առաջնային շուկայինն է կամ նորակառույցներինը, և դա նկատելի է ամենաշատը մայրաքաղաք Երևանում: Սա նշանակում է, որ ներդրման ակտիվություն է նկատվում՝ հատկապես տեղական ներդրողների շրջանում: Կառուցապատման ոլորտում ևս ավելացել են օտարերկրյա ներդրումները։

Ներդրումային գործունեություն իրականացնելիս պետք է հաշվի առնել մի շարք հանգամանքներ և գործել խելամտորեն: Անշարժ գույքի յուրաքանչյուր տեսակ ունի իր առանձնահատկությունները, և ներդրումներն էլ, բնականաբար, տարբեր մոտեցումներ են պահանջում։ Ներկայացնենք դրանցից 4-ը:

Ներդրումներ բնակելի անշարժ գույքի մեջ

Այս ոլորտում հիմնականում լոկալ փոքր նախագծեր են իրականացվում: Օրինակ՝ փորձառու ներդրողները, ովքեր գիտեն բնակարանների թաքնված լիկվիդայնության մասին, մատչելի գնով ձեռք են բերում բարձր պահանջարկ ունեցող բնակարան՝ հետագայում վաճառելու կամ վարձակալությամբ տալու նպատակով: Նրանք բնակարանին ապրանքային տեսք են տալիս, մեծացնում լիկվիդայնությունը և մոտ 20% ավելի գնով վաճառում կամ հանձնում վարձակալության՝ երկարաժամկետ (տարեկան 7-9 % միջին եկամտաբերությամբ Երևանի կենտրոնում) կամ օրավարձով (տարեկան 14-17 % եկամտաբերությամբ):

Պետք է հաշվի առնել, որ վարձակալությամբ տրված բնակարանները որքան փոքր են և ճիշտ օգտագործված, այնքան մեծ է դրանց եկամտաբերությունը: Դրանք հին բնակֆոնդի ստալինյան կամ պանելային շենքերի 1 սենյականոց բնակարաններն են, որոնք դառնում են 2 սենյակ և տրվում են վարձակալությամբ 2 սենյականոց բնակարանի գնով:

Ներդրում կատարելիս շատ կարևոր է ճիշտ ռիելթորի ընտրությունը, ով բոլոր կետերով կներկայացնի յուրաքանչյուր մանրուք՝ սկսած բնակարանի գնահատումից մինչև դրա վաճառքի կամ վարձակալության արժեքները:

Ներդրումներ անշարժ գույքի կառուցապատման մեջ

Անշարժ գույքի կառուցապատման ոլորտում ներդրումը ամենաեկամտաբեր բիզնեսներից է համարվում: Սա կապված է այն հանգամանքի հետ, որ ներկայումս հայաստանյան շուկայում կառուցապատող ընկերություններին անուղղակիորեն աջակցում է պետությունը՝ «Եկամտային հարկի վերադարձի» մասին օրենքի շրջանակներում: Կառուցապատողը գնում է հողատարածք, կառուցում բնակելի շենք և վաճառում բնակարաններ: Նույն օրենքի շրջանակներում պետությունը ապահովում է գնորդներ՝ խրախուսելով ձեռք բերել բնակարան տվյալ կառուցուպատողից եկամտային հարկերը վերադարձնելու և հիփոթեքային վարկի տոկոսների մարմանը ուղղելու պայմանով:

Սա շատ գրավիչ է թե՛ կառուցապատողի և թե՛ գնորդի համար, ինչի շնորհիվ էլ շուկայում լուրջ պահանջարկ է ապահովվում: Բացի կառուցապատող ընկերություններից և գնորդներից, շահագրգիռ են նաև բանկերը, որոնք ներկայացնում են հիփոթեքի լավ պայմաններ, ստեղծվում է մրցակցություն, ու արդյունքում իջնում են տոկոսադրույքները:

Ներդրումներ կոմերցիոն անշարժ գույքի մեջ

Երբ խոսում ենք անշարժ գույքի կառուցապատման զարգացման մասին, պետք է հաշվի առնել, որ դա միտված է որոշ տեղերում ստեղծելու, իսկ որոշ տեղերում էլ՝ ավելի մեծացնելու կոմերցիոն անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկը:

Եթե որպես օրինակ դիտարկենք ոչ թե մեկ շենք, այլ մի ամբողջ թաղամաս, հետևաբար այդ թաղամասի բնակիչների համար նաև կոմերցիոն անշարժ գույքի տարածքներ ստեղծելու անհրաժեշտություն է առաջանում: Բնականաբար յուրաքանչյուր նոր թաղամասում, նորակառույց շենքի շրջակայքում կավելանա խանութների և այլ հաստատությունների, հետևաբար նաև կոմերցիոն տարածքների պահանջարկը:

Այսօր բոլորին քաջ հայտնի է, որ Երևանում ամենաբարձր եկամտաբերությունն ունեն Հյուսիսային պողոտան, Կասկադը և Աբովյան փողոցը: Սակայն դա չի նշանակում, որ այլ թաղամասերում կոմերցիոն տարածքների ստեղծման, ավելացման և կառուցապատման մեջ ներդրումների անհրաժեշտություն չկա։ Այս խնդիրը փոխկապակցված է ստորև ներկայացվող կետի՝ անշարժ գույքի կառավարման հետ: Տեսնենք, թե ինչպես:

Անշարժ գույքի կառավարում

Անշարժ գույքի կառավարումը հետաքրքիր գործընթաց է, որովհետև շատ հայտնի համայնքներից բացի կան այլ տեսակի անշարժ գույքեր` ոչ միայն բնակելի թաղամասեր, այլև արտադրական տարածքներ, հողակտորներ, որոնք կառավարման խնդիր ունեն: Օրինակ՝ արտադրական խոշոր զանգվածում կան մեծ կառույցներ, որոնք տարիներ շարունակ բարձիթողի վիճակում են, եթե փոքր-ինչ ներդրում և ստեղծագործ մտածելակերպ ցուցաբերվի, դրանք կարող են դառնալ յուրահատուկ հաստատություններ:

Մեծ թվով ազատ հողատարածքներ կան նաև միջպետական ճանապարհներին: Այս դեպքում պետք է վերլուծություն կատարել և ստանդարտ գազալցակայաններից կամ բենզալցակայաններից բացի խանութներ, սննդի մեծ կետեր, բիստրոներ, սուպերմարկետներ, պանդոկներ կամ նմանատիպ այլ հաստատություններ կառուցել: Այժմ դրանց կարիքը կա և տուրիզմի զարգացմանը զուգընթաց շուկան շարժվում է այդ ուղղությամբ։ Թե՛ օտարերկրացիները, թե՛ տեղացիները ունեն բավականին գումար, որպեսզի որևէ տարածք վարձակալության տալու տարբերակից բացի, մտածեն անշարժ գույքի ձեռքբերման ու կառավարման այլ, ավելի հետաքրքիր տարբերակների մասին:

Այս դեպքում նույնպես պետք է դիմել ռիելթորի օգնությանը, ով ոչ միայն խորհրդատվություն կտրամադրի, այլև քայլ առ քայլ կուղղորդի, կհուշի՝ ինչի վերածել գնված անշարժ գույքը, որը միաժամանակ կլինի նոր, հետաքրքիր ու եկամտաբեր բիզնես։