Առաջին ու վերջին հարկերի բնակարաններ․թերություններ, առավելություններ և գներ

Ի թիվս բնակարանների գնագոյացման վրա ազդող բազմաթիվ գործոնների (բնակավայր, տարածք, շենքի վիճակ, դիրք, շենքի հարկայնություն, նախագիծ, գույքի վիճակ և այլն), էական նշանակություն ունի բնակարանի գտնվելու հարկը։ Ցանկացած տեսակի շենքում միջին հարկերը, որպես կանոն, դիտվում են առավելություն։ Այդ պատճառով միջին հարկերի բնակարանների գները առաջին և վերջին հարկերի բնակարանների գների համեմատ ավելի բարձր են։ Ինչ վերաբերում է առաջին ու վերջին հարկերի բնակարանների գներին Երևանում ու ընդհանրապես Հայաստանում, դրանք հաշվարկվում են առավելությունների ու թերությունների համեմատության մեջ, տարբեր մոտեցումներով․մի գնորդի դեպքում առաջին հարկի թերությունը դիտարկվում է որպես առավելություն, մեկ ուրիշի դեպքում՝ վերջին հարկի թերությունը՝ առավելություն կամ հակառակը։

Այսպիսով, եթե փորձենք դասակարգել առաջին ու վերջին հարկերի բնակարանների հիմնական թերություններն ու առավելությունները, ապա պատկերը մոտավորապես այսպիսին է։

1-ն հարկի բնակարանների թերությունները

  1. Փողոցի ու բակի աղմուկը բնակարանում՝ անկախ պատուհանի որակից։
  2. Անվտանգության խնդիրը․ այս բնակարաններն առավել թիրախային են կողոպտիչների համար։ Անշուշտ դրա դեմ կա լուծում՝ երկաթե ճաղավանդակներ, որն էլ իր հերթին, սակայն, բերում է անհարմարություններ՝ լրացուցիչ ծախս ու հոգեբանական սթրես․ի վերջո ոչ ոքի հաճելի չէ պատուհանից դուրս նայել ճաղերի ետևից։
  3. Աղբի խնդիրը, հատկապես պանելային բարձրահարկերի դեպքում:
  4. Մշտական ելումուտը, մարդկանց հոսքը մուտքում նույնպես կարող է որպես խնդիր դիտարկվել, քանի որ այդ ելումուտի արդյունքում ոչ միայն աղմուկ է բարձրանում, այլ հաճախակի կեղտոտվում են հարթակն ու աստիճանները։
  5. Բնակարանի տակ նկուղների առկայության պատճառով ջեռուցման հետ կապված բարդությունները, մյուս հարկերի համեմատ՝ միգուցեև լրացուցիչ ծախսը։

1-ն հարկի բնակարանների առավելությունները

  1. Առաջին հարկի բնակարանների թիվ 1 առավելությունը եղել և մնում է դրանց կոմերցիոն հատկությունը․ հատկապես կենտրոնական, մարդաշատ փողոցների 1-ին գծի շենքերի դեպքում։ Դրանք 90%-ով կարող են վերածվել օֆիսային տարածքի և սեփականատիրոջ համար դառնալ լրացուցիչ գումար վաստակելու հնարավորություն՝ որպես օֆիսային տարածք ձևափոխելու ու վաճառելու դեպքում և որպես մշտական եկամտի աղբյուր՝ վարձակալությամբ հանձնելու դեպքում։
  2. Առողջական, հատկապես հենաշարժական ապարատի հետ կապված, խնդիրներ ունեցող մարդկանց համար առաջին հարկն ուղղակի անփոխարինելի է։
  3. Առաջին հարկը նախընտրելի կարող է լինել նաև մեծ ընտանիքների համար, մանավանդ, երբ ընտանիքում կան մանկահասակ երեխաներ ու ծերեր․ առաջինների դեպքում մանկասայլակների տեղաշարժն է հեշտ, երկրորդների դեպքում՝ ելումուտը։
  4. Առաջին հարկի բնակարանների դիմաց հիմնականում կան հողատարածքներ, որոնց օգտագործման իրավունքը պատկանում է այդ բնակարանների սեփականատերերին։
  5. Նկուղի առկայությունը (թեև որոշ դեպքերում կարող է դիտարկվել որպես թերություն, տես վերևում կետ 5-ը)։
  6. Վերելակի բացակայությունը՝ դրանից բխող հնարավոր անհարմարություններով ու վտանգներով։

Վերջին հարկի բնակարանների թերությունները

  1. Տանիքի խնդիրները՝ նորոգման ծախսերը և այլն։
  2. Վերելակի խափանվելու հետ կապված խնդիրները։
  3. Գույքի, շինաղբի, շինանյութի տեղափոխման ծախսն ու դժվարությունները։
  4. Վերջին հարկի բնակարանները շատ հաճախ ավելի ցուրտ են կամ ավելի շոգ՝ մյուս հարկերի բնակարանների համեմատ։

Վերջին հարկերի բնակարանների առավելությունները

  1. Տանիքի օգտագործման հնարավորությունը (կարող են օգտագործվել ժամանցի նպատակով, որպես խորդանոց և այլ տնտեսական նպատակներով)
  2. Հոգեբանական փաստը, ավելի կոնկրետ՝ հարևանների աղմուկից զերծ լինելու, անկախության ու ազատության զգացողությունը
  3. Պատուհաններից ու պատշգամբներից տեսարաննների բաց լինելը, գեղեցիկ համայնապատկերները
  4. Անվտանգության բարձր աստիճանը, նաև աղմուկի պակասը (մուտքում ելումուտը, շարժն ավելի քիչ է):
  5. Եվ վերջապես՝ վերջին հարկերի ամենակարևոր կոմերցիոն առավելությունը հատկապես նորակառույց շենքերում պենտհաուզների առկայությունն է։

Այս տեսանկյունից գրեթե համարժեք կոմերցիոն առավելություն կարող է դիտարկվել առաջին հարկերի՝ բնակարանները որպես օֆիսային տարածք օգտագործելու հնարավորությունը։

Առաջին և վերջին հարկերի բնակարանների գները Երևանում

Վերոհիշյալից պարզ է դառնում, որ առաջին ու վերջին հարկերի դեպքում առանձնանում է 5 և 4 հիմնական թերություն՝ 6 առավելությունների դիմաց։ Սակայն դա չի փոխում պատկերը առաջարկի տեսանկյունից, քանի որ թե կադաստրի օտարման գործարքների, թե ռիելթորների վերլուծությունները գալիս են փաստելու, որ վերոհիշյալ բնակարանների պահանջարկը Երևանում ու հանրապետությունում ավելի քիչ է, և հետևաբար, գները՝ 10-15%-ով ավելի մատչելի, իհարկե չհաշված սպեցիֆիկ դեպքերը (օրինակ՝ կոմերցիոն հատկությունը)։ Երկու դեպքում էլ սակայն, ֆինանսի սահմանափակման դեպքում, թերությունները դառնում են առավելություն։

Վերջին հաշվով ամեն ինչ պետք է դիտարկել սուբյեկտիվ ընկալումների դաշտում, գնորդի անհատական, կենցաղային ֆինանսական և ստատուսային պահանջմունքի տեսանկյունից։