Բնակարանների պահանջարկ կա ու դեռ լինելու է առաջիկա 3-5 տարում ու առնվազն Երևանում

Եթե ամփոփելու լինենք 2019թ․ անշարժ գույքի շուկան համառոտ վիճակագրությամբ, ապա պետք է արձանագրել, որ 1 տարվա ընթացքում հանրապետությունում անշարժ գույքի շուկայում գնաճը շարունակվում է։ Դիտարկենք ամենաակտիվ համարվող ամիսներից մեկը՝ դեկտեմբերը։ Ըստ ՀՀ  Վիճակագրական կոմիտեի հրապարակած վերլուծության, ամենամեծ գնաճը տեղի է ունեցել մայրաքաղաքում․ բնակարանների գներն, ինչպես եղել է նախորդ բոլոր տարիներին, ամենաշատը թանկացել են Երևանի Կենտրոն համայնքում: Այսպես, եթե բնակարանների 1 քմ մակերեսի շուկայական միջին արժեքը 2018 թ․ դեկտեմբերին եղել է 569․000 դրամ, 2019-ին՝  655․000, ապա 2019-ին Կենտրոնի 1-ին գոտում միայն 772․000 դրամ (թանկացել է մոտ 94.000 դրամով): Ի դեպ, Կենտրոնում, ըստ գոտիավորման, գները տարբեր են, բայց միջինում թանկացումն ակնայտ է։  

Կենտրոնից հետո Արաբկիր համայնքն է, այստեղ 1 տարվա ընթացքում բնակարանների գները միջինում բարձրացել են 65.000 դրամով (2018-ի դեկտեմբերի 1քմ միջին շուկայական 388․000-ի դիմաց 2019-ի դեկտեմբերին՝ 453․000 դրամ): Գնաճի տեմպով 3-րդ հորիզոնականում Քանաքեռ-Զեյթուն համայնքն է (1 տարում 1քմ արժեքի բարձրացումը՝ 46․000 դրամ): Նոր-Նորքում 2018-ի դեկտեմբերին 1քմ-ի արժեքը կազմել է 250. 000 դրամ, իսկ  2019-ի դեկտեմբերին՝ 292.300 դրամ: Ավանում ցուցանիշը այսպիսին է՝ 260․ 500-ից մինչև 295․100 դրամ։ Մնացած համայնքների պատկերը տես ներքևի Աղյուսակում, որտեղից կարելի է առաձնացնել Նուբարաշեն համայնքը։ Վերջինս միշտ համարվել է ամենաէժան բնակարաններ ունեցող համայնքը․ այստեղ 1 քմ-ն 1 տարում թանկացել է 15․000 դրամով, 2018-ի դեկտեմբերին 1քմ-ի արժեքը կազմել է 173.200 դրամ, 2019-ի դեկտեմբերին՝188.000 դրամ:

Գործոններ, որոնք ամենաշատն են ազդում շուկայի վրա

Ինչպիսի հանգամանքներով են պայմանավորված անշարժ գույքի շուկայի անընդհատական թանկացումները։ Մասնագետների գնահատմամբ իհարկե,  տնտեսական ակտիվությունը կարևոր գործոն է, սակայն բնակարանների ձեռքբերումը մեծ մասամբ պայմանավորված է առաջնային շուկայում հիփոթեքային վարկով, այսինքն, նորակառույցներում բնակարան ձեռք բերելիս եկամտային հարկի վերադարձով: Արդյո՞ք բնակարանների  պահանջարկն այնքան բարձր է, որ գների նման նշանակալի բարձրացում լինի։  Ի դեպ, վարձակալությամբ տրվող բնակարանների արժեքն էլ բավականին բարձրացել է: «Առավոտ» օրաթերթին վերջերս տված հարցազրույցում, «Ռեդ գրուպ» ընկերության բիզնեսի զարգացման գծով տնօրեն Էդուարդ Ապրիյանը նկատում է․ «Բնակարանների թանկացումներն արհեստական չեն, բարձրացել են բնակարանների թե՛ շուկայական արժեքները, թե՛ վարձավճարները՝ համամասնորեն»: Նրա դիտարկմամբ՝ վարձակալությամբ տրվող բնակարանների գների բարձրացումը պայմանավորված է զբոսաշրջային հոսքով, ինչը «շատ գովելի է եւ ամենևին վատ չէ»: Իսկ եթե դիտարկենք, թե ինչու են ամենաշատը Կենտրոնում  բարձրացել գները, ապա, ըստ փորձագետի, կա մի ընդհանուր միտում՝ կամ վաճառվում է ամենալավ ու ամենաթանկ բնակարանը՝ պայմանավորված իր եզակիությամբ կամ ամենաէժանը։ Օրինակ, հնարավոր է $400․000-անոց ընդամենը 10 բնակարան վաճառվի, որը Կենտրոնում ամենաբարձր արժեքն է:

Սփյուռքն ու անշարժ գույքի շուկան

Որքանո՞վ է ազդում մեր հայրենակիցների ակտիվությունն անշարժ գույքի շուկայի վրա, արդյո՞ք նրանք են, գոնե Երևանի կենտրոնում, ամենաշատ բնակարան ձեռքբերողը: Ապրիյանի պատասխանը հետևյալն է․ «Սփյուռքահայերը, այո գնում են, բայց տարիների իմ փորձը ցույց է տալիս, որ գների բարձրացումը  արտասահմանցիների ներդրումների հետ կապված չէ․ մեր ներքին շուկան է գինն այդպես ձեւավորում։ Արտասահմանցիների ազդեցությունը փոքր է»:

Շուկայի միտումները

«Ռեդ գրուպ»-ի ներկայացուցիչը շուկայում մի հետաքրքիր միտում է նկատում։ Երեւանի կենտրոնում հիմա չկան բնակարաններ, կամ քիչ են, որոնք եկամտային հարկի վերադարձի պայմանով կարող են վաճառվել: Կենտրոնի բնակարանների մեծ մասը այդ օրենքով սահմանված  55 մլն դրամի շեմը գերազանցում է: Բացի այդ, Կենտրոնում բավականին սահմանափակվել է կառուցապատումը։ Կառուցապատման համար ազատ հողամասեր գրեթե չկան: «Հիմա մեծ պահանջարկ ունեն նորակառույցների բնակարանները, դրանք վաճառվում են անգամ այն պահից սկսած, երբ դեռ փաստաթղթավորման փուլում են: Այսպես շահում է գնորդը, որը գիտակցում է, թե, անկախ նրանից, ինչպես է վարկը սպասարկելու։  Ժողովրդի լեզվով ասած՝ փակովի բնակարան է ձեռք բերում եւ դա շահավետ է», – նկատում է Ապրիյանը։

 Եկամտահարկի վերադարձի օրենքը մնում է կարևոր գործոն

Կենտրոնից ու Արաբկիրից հետո Երևանում ակտիվանում են նաև մյուս համայնքները։ Ներկայումս Դավիթաշենում Ավանում, Նոր Նորքում, Մալաթիա-Սեբաստիայում էլ մեծ շինարարական աշխատանքներ են ընթանում, որոնք արդեն փաստաթղթավորվում են։ Ինչ վերաբերում է Եկամտային հարկի վերադարձի մասին օրենքի փոփոխություններին, անգամ կարծիքներ կային, որ այդ հարկի վերադարձը պետք է հանել կամ հատուցելու դեպքում բնակարանի գնի շեմը փոփոխել: Է․ Ապրիյանի կարծիքով՝ այդ փոփոխությունը վատ կազդի շուկայի վրա այն պարզ պատճառով, որ գնորդների 80%-ից ավելին գույքը ձեռք են բերում եկամտային հարկի վերադարձով: Ներկայումս  մեծ թիվ են կազմում այն մարդիկ, ովքեր  ցանկություն ունեն բարելավել իրենց բնակարանային պայմանները՝ հին պանելային շենքերից տեղափոխվելով նորակառույցներ, ինչը դրական միտում է։ Ի դեպ, նորակառույցները առանց այն էլ չեն ծածկում շուկայի ամբողջ պահանջարկը։  «Եկամտային հարկի  վերադարձը եթե տևական ժամանակ գործի, մենք դեռ պահանջարկ կունենանք, շուկան չի սպառվելու»,- վստահեցնում է մասնագետը։ Ըստ նրա՝ առաջիկա 5 տարիների ընթացքում որքան կառուցվեն բազմաբնակարան շենքեր, այնքան դեռ պահանջարկ կլինի: Եզրակացությունը հետևյալն է՝ օրենքը դեռ պետք է գործի, ու մի բան էլ՝ դրական փոփոխությունների ենթարկվի։ Եկամտային հարկի վերադարձից պետությունը միայն օգտվելու է:

Եթե ամփոփելու լինենք 2019թ․ անշարժ գույքի շուկան համառոտ վիճակագրությամբ, ապա պետք է արձանագրել, որ 1 տարվա ընթացքում հանրապետությունում անշարժ գույքի շուկայում գնաճը շարունակվում է։ Դիտարկենք ամենաակտիվ համարվող ամիսներից մեկը՝ դեկտեմբերը։ Ըստ ՀՀ  Վիճակագրական կոմիտեի հրապարակած վերլուծության, ամենամեծ գնաճը տեղի է ունեցել մայրաքաղաքում․ բնակարանների գներն, ինչպես եղել է նախորդ բոլոր տարիներին, ամենաշատը թանկացել են Երևանի Կենտրոն համայնքում: Այսպես, եթե բնակարանների 1 քմ մակերեսի շուկայական միջին արժեքը 2018 թ․ դեկտեմբերին եղել է 569․000 դրամ, 2019-ին՝  655․000, ապա 2019-ին Կենտրոնի 1-ին գոտում միայն 772․000 դրամ (թանկացել է մոտ 94.000 դրամով): Ի դեպ, Կենտրոնում, ըստ գոտիավորման, գները տարբեր են, բայց միջինում թանկացումն ակնայտ է։  

Կենտրոնից հետո Արաբկիր համայնքն է, այստեղ 1 տարվա ընթացքում բնակարանների գները միջինում բարձրացել են 65.000 դրամով (2018-ի դեկտեմբերի 1քմ միջին շուկայական 388․000-ի դիմաց 2019-ի դեկտեմբերին՝ 453․000 դրամ): Գնաճի տեմպով 3-րդ հորիզոնականում Քանաքեռ-Զեյթուն համայնքն է (1 տարում 1քմ արժեքի բարձրացումը՝ 46․000 դրամ): Նոր-Նորքում 2018-ի դեկտեմբերին 1քմ-ի արժեքը կազմել է 250. 000 դրամ, իսկ  2019-ի դեկտեմբերին՝ 292.300 դրամ: Ավանում ցուցանիշը այսպիսին է՝ 260․ 500-ից մինչև 295․100 դրամ։ Մնացած համայնքների պատկերը տես ներքևի Աղյուսակում, որտեղից կարելի է առաձնացնել Նուբարաշեն համայնքը։ Վերջինս միշտ համարվել է ամենաէժան բնակարաններ ունեցող համայնքը․ այստեղ 1 քմ-ն 1 տարում թանկացել է 15․000 դրամով, 2018-ի դեկտեմբերին 1քմ-ի արժեքը կազմել է 173.200 դրամ, 2019-ի դեկտեմբերին՝188.000 դրամ:

Գործոններ, որոնք ամենաշատն են ազդում շուկայի վրա

Ինչպիսի հանգամանքներով են պայմանավորված անշարժ գույքի շուկայի անընդհատական թանկացումները։ Մասնագետների գնահատմամբ իհարկե,  տնտեսական ակտիվությունը կարևոր գործոն է, սակայն բնակարանների ձեռքբերումը մեծ մասամբ պայմանավորված է առաջնային շուկայում հիփոթեքային վարկով, այսինքն, նորակառույցներում բնակարան ձեռք բերելիս եկամտային հարկի վերադարձով: Արդյո՞ք բնակարանների  պահանջարկն այնքան բարձր է, որ գների նման նշանակալի բարձրացում լինի։  Ի դեպ, վարձակալությամբ տրվող բնակարանների արժեքն էլ բավականին բարձրացել է: «Առավոտ» օրաթերթին վերջերս տված հարցազրույցում, «Ռեդ գրուպ» ընկերության բիզնեսի զարգացման գծով տնօրեն Էդուարդ Ապրիյանը նկատում է․ «Բնակարանների թանկացումներն արհեստական չեն, բարձրացել են բնակարանների թե՛ շուկայական արժեքները, թե՛ վարձավճարները՝ համամասնորեն»: Նրա դիտարկմամբ՝ վարձակալությամբ տրվող բնակարանների գների բարձրացումը պայմանավորված է զբոսաշրջային հոսքով, ինչը «շատ գովելի է եւ ամենևին վատ չէ»: Իսկ եթե դիտարկենք, թե ինչու են ամենաշատը Կենտրոնում  բարձրացել գները, ապա, ըստ փորձագետի, կա մի ընդհանուր միտում՝ կամ վաճառվում է ամենալավ ու ամենաթանկ բնակարանը՝ պայմանավորված իր եզակիությամբ կամ ամենաէժանը։ Օրինակ, հնարավոր է $400․000-անոց ընդամենը 10 բնակարան վաճառվի, որը Կենտրոնում ամենաբարձր արժեքն է:

Սփյուռքն ու անշարժ գույքի շուկան

Որքանո՞վ է ազդում մեր հայրենակիցների ակտիվությունն անշարժ գույքի շուկայի վրա, արդյո՞ք նրանք են, գոնե Երևանի կենտրոնում, ամենաշատ բնակարան ձեռքբերողը: Ապրիյանի պատասխանը հետևյալն է․ «Սփյուռքահայերը, այո գնում են, բայց տարիների իմ փորձը ցույց է տալիս, որ գների բարձրացումը  արտասահմանցիների ներդրումների հետ կապված չէ․ մեր ներքին շուկան է գինն այդպես ձեւավորում։ Արտասահմանցիների ազդեցությունը փոքր է»:

Շուկայի միտումները

«Ռեդ գրուպ»-ի ներկայացուցիչը շուկայում մի հետաքրքիր միտում է նկատում։ Երեւանի կենտրոնում հիմա չկան բնակարաններ, կամ քիչ են, որոնք եկամտային հարկի վերադարձի պայմանով կարող են վաճառվել: Կենտրոնի բնակարանների մեծ մասը այդ օրենքով սահմանված  55 մլն դրամի շեմը գերազանցում է: Բացի այդ, Կենտրոնում բավականին սահմանափակվել է կառուցապատումը։ Կառուցապատման համար ազատ հողամասեր գրեթե չկան: «Հիմա մեծ պահանջարկ ունեն նորակառույցների բնակարանները, դրանք վաճառվում են անգամ այն պահից սկսած, երբ դեռ փաստաթղթավորման փուլում են: Այսպես շահում է գնորդը, որը գիտակցում է, թե, անկախ նրանից, ինչպես է վարկը սպասարկելու։  Ժողովրդի լեզվով ասած՝ փակովի բնակարան է ձեռք բերում եւ դա շահավետ է», – նկատում է Ապրիյանը։

 Եկամտահարկի վերադարձի օրենքը մնում է կարևոր գործոն

Կենտրոնից ու Արաբկիրից հետո Երևանում ակտիվանում են նաև մյուս համայնքները։ Ներկայումս Դավիթաշենում Ավանում, Նոր Նորքում, Մալաթիա-Սեբաստիայում էլ մեծ շինարարական աշխատանքներ են ընթանում, որոնք արդեն փաստաթղթավորվում են։ Ինչ վերաբերում է Եկամտային հարկի վերադարձի մասին օրենքի փոփոխություններին, անգամ կարծիքներ կային, որ այդ հարկի վերադարձը պետք է հանել կամ հատուցելու դեպքում բնակարանի գնի շեմը փոփոխել: Է․ Ապրիյանի կարծիքով՝ այդ փոփոխությունը վատ կազդի շուկայի վրա այն պարզ պատճառով, որ գնորդների 80%-ից ավելին գույքը ձեռք են բերում եկամտային հարկի վերադարձով: Ներկայումս  մեծ թիվ են կազմում այն մարդիկ, ովքեր  ցանկություն ունեն բարելավել իրենց բնակարանային պայմանները՝ հին պանելային շենքերից տեղափոխվելով նորակառույցներ, ինչը դրական միտում է։ Ի դեպ, նորակառույցները առանց այն էլ չեն ծածկում շուկայի ամբողջ պահանջարկը։  «Եկամտային հարկի  վերադարձը եթե տևական ժամանակ գործի, մենք դեռ պահանջարկ կունենանք, շուկան չի սպառվելու»,- վստահեցնում է մասնագետը։ Ըստ նրա՝ առաջիկա 5 տարիների ընթացքում որքան կառուցվեն բազմաբնակարան շենքեր, այնքան դեռ պահանջարկ կլինի: Եզրակացությունը հետևյալն է՝ օրենքը դեռ պետք է գործի, ու մի բան էլ՝ դրական փոփոխությունների ենթարկվի։ Եկամտային հարկի վերադարձից պետությունը միայն օգտվելու է:


Կարդալ ավելին

Ինչպե՞ս գնել սեփական տուն

Հիփոթեքային վարկի ձեվակերպումը Հայաստանում 2019 թ.

Առաջին ու վերջին հարկերի բնակարաններ․թերություններ, առավելություններ և գներ